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2019年要不要買房子?六個問題帶你看清房地產的真相!

發布時間:2019-04-30 10:41:49    瀏覽量(574)

        2019年注定中國房地產史上不平凡的一年,從98年開始到2018年,房改后中國樓市已經經歷了二十年的跌宕起伏,到了相對成熟的階段。

        過去的2018年的樓市卻著實讓人看不清...中美貿易戰,貨幣放水、樓盤維權降價等,一系列問題,都讓人摸不著頭腦,更讓人匪夷所思的是,一邊高喊要“活下去”的萬科,一邊默默發力囤地,且2018年前三季度拿地金額接近500億!

        有人嘴上說不要,身體卻很誠實;有人等待觀望,有人卻逆勢而行.....未來房地產行業發展到底是怎么樣?下面通過六個問題帶你看清房地產的真相!

-01-

買房你買的是什么?

中國房地產的本質是什么?

        從一個購房人買房的角度來看看房地產的資金走向,購房者——(購房)——開發商——(買地)——政府——(建設)——城市發展。

        這其中可以看出,買房其實你買的就是這個城市的發展。換一句話說就是買這個城市的股份。如果城市發展好了,你就會享受到城市帶給你紅利,這個紅利不是直接以金錢的方式回饋給你,而是以其他的形式,比如你能享受到更為便利的交通、更好的小區的周邊配套、更好的教育...城市越發展,你享受的城市資源就越多。而中國目前正在進行城市化,房子會隨著城市的發展不斷升值。

        買房的買的不僅僅是鋼筋混凝土,房子除了居住,還有金融屬性。任大炮曾講過,房子的金融屬性很強,目前想要降低房子的金融屬性難度很大,除非能夠找到替代的產品。就目前而言,中國城市化進程還在不斷發展,未來房子升值是很正常的事情。

-02-

房價取決于什么?

        房地產界有句有名的話,房價短期看政策,中期看土地,長期看人口。這句話告訴我們,把握一個城市的房價走勢,政策、土地和人口是三個關鍵。前陣子比較火的的是,安徽合肥一樓盤降價6000元/平米,有關領導親自前往調研,不久,房價就漲回來了。這就不多說了,大家都懂的。

長期來看,中國樓市從98年房改開始已經二十年,房地產市場也由黃金時代過渡到白銀時代,人口也不斷的從小城市流向中心城市,目前來看一二線城市的未來的住房需求還有膨脹空間。

 

        中期來看,未來城市土地的資源是越來越少的,尤其是一二線城市。

        從短期來看,目前我國的調控政策“堅決遏制房價暴漲”,說明調控的力度和決心,房產調控會逐步定位長效機制。房價要維持穩定,但是一定是穩定的上漲,而不是穩定的下降。

-03-

房價為什么漲這么厲害?

        城市化進程。首先,城市化增加對房地產的需求,從而拉動價格上漲。當大量的人從農村涌向城市的時候,這時候就會造成用地緊張,勢必會推動土地價格的上漲。縱觀中國房地產的二十年的歷史來看,房價的漲幅明顯超過了它實際價值的增幅。這說明推動房價上漲的除了城市化還有其他的原因。

        通貨膨脹。其實這個很好理解,通貨膨脹讓物價越來越貴了,建造房屋的成本越來越高,人民幣也在不斷貶值。每次提到央行放水,人們最直接的反應就是房價要漲了。正所謂,豬肉都漲價了,房子為何不漲,房子也只是眾多漲價商品中一個,但因為房子折舊慢,所以不僅能保值還能升值。

        土地稀缺。在上面也提到了,土地雖然多,但是每個城市的核心區域的土地資源是有限的。拿現在的北京和深圳來說,已經進入存量房時代了。另外,加上土地財政,土地價格越來越貴,面粉越來越貴,面包還能便宜么?

-04-

調控是否可以降房價?

        如果你把調控當成買房的一根救命稻草的話,那你就錯了。調控是可以降房價,房價本來每個月漲幅在7%,調控后,房價漲幅變成5%,注意是漲幅。記住調控的目的不是降房價,而是穩房價。

        另外,調控政策本身不管是限購還是限售都是在限制交易。調控主要針對的是房地產的投機者,而在買房人中,投機者又占少部分,而對于大部分買房人來主要是著急的剛需和改善。那你說這樣房價能降下來么?

-05-

房地產會崩盤么?

        房地產是一個很敏感的行業,一有點風吹草動就會讓人想到樓市是不是要崩盤了;央行放水是有時是常規的金融操作,而在有些人看來就是房價要漲的信號;貨幣化安置要收緊了,就可能來是房價要降的信號.....

        事實上,樓市崩盤和大部分要買房的人都沒有關系,就算樓市崩盤了,你沒買房就能比那些買了房的人過的好?一旦樓市崩盤,經濟發展、失業、社會環境等這些嚴重的問題。估計那時候有能力買房,你也不一定敢買了?

        從香港的樓市崩盤的經驗來看,樓市的泡沫過大,是的確會崩盤的。但是就現在的情況而言,崩盤還為時過早。

-06-

房價暴漲暴跌,到底誰得利?

        現在樓市出現的博弈就是,有房的希望房價暴漲,沒房的希望房價暴跌,而實際情況呢?無論哪一種,沒有誰是受益者!

        房價暴漲,市場都是有趨利性的,暴利行業將會引起投資的“擠出效應”,錢全部都進入房地產,導致實體經濟發展嚴重失血。與此同時,由于房貸的占據居民消費的絕大部分,也將引起消費的“擠出效應,造成居民生活拮據。房價暴漲的幅度越大,危險系數就越高。進而造成窮人越窮,富人越富,社會兩級分化不斷加大。


        如果房價暴跌,引發的可能就是銀行的危機,地方債務危機,經濟將會陷入谷底,大面積的失業潮、降薪潮隨著而來,房價是降了,但是收入也降了,還怎么買房呢?對于,那些已經買了房的人,還有可能會出現斷供的可能。

        對于房子還能不能買的問題, 最佳時機永遠在有準備的人手上,但千萬不要跟風。與其猜測別人,不如看清自己的需求。一句話,有需求盡快上車。

(來源:中國房地產協會

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