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避坑,個人二手房買賣交易流程以及注意事項!

發布時間:2020-09-01 14:27:28    瀏覽量(183)

我們知道現下二手房的買賣大熱,不用長期貸款,減少債務的情況下,在未來的一段時間仍具有很大的市場潛力,那么無論是作為房主還是買家,也無論是否通過中介人或者機構,掌握其流程、關注一些注意事項就顯得必要了。今天好房子將為您介紹個人二手房買賣交易流程以及注意事項。

概括來說,二手房買賣辦理流程:購房資格核驗(住宅類)——網簽合同——地稅部門核定契稅——房屋發證大廳辦理房屋所有權證。

 一、二手房買賣以下步驟要了解清楚:  

1、了解房屋情況。買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、查檔:買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案;。

3、簽合同:如賣方提供的房屋合法,可以交易,買方可以交納購房定金(但不是商品房買賣的必經程序)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同

4、申請過戶。買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續。如果存在無產權或部分產權未得到其他產權共有人書面同意的情況,則拒絕申請。

5、立契。房地產交易管理部門審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。

6、繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

7、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

8、買方付清所有房款領取房屋所有權證,賣方交付房屋并結清物業費。

二、二手房買賣新政策及常見避稅手段  

二手房買賣新政策主要有二手房交易中的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收和二手房20%個稅不得轉嫁購房者。

國五條細則落地,其中對二手房事項的規定為:對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。20%個稅一經公布就引發樓市討論熱潮,很多購房者質疑這個稅費會增加購買二手房的成本,因為在現有的二手房交易過程中,大部分稅費是由買方來承擔的。隨后住建部官員表示二手房20%個稅不得轉嫁給購房者。

離婚是國五條細則出臺之后樓市傳的最火的避稅辦法之一。根據規定,對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的收入,免征個人所得稅。一般來說,家庭關系是指配偶關系,也就是說,夫妻雙方的第二套住房在轉讓時要繳納個人所得稅。許多夫妻便通過假離婚的形式進行避稅。

1、二手房合同價格遠低于實際價格:做低合同價,能避就避。“做低合同價”是二手房市場買賣雙方最常用的避稅方式。

2、有意壓低交易價格:二手房買賣雙方故意壓低房屋實際成交價格,欲達到少繳稅的目的。對于“有意壓低成交價”的做法,第一,其違反稅收政策,政府對此違規行為也即將加大監管力度,風險性較大;第二,從購房者角度來看,當此房產再次出售時,先行做低的“購買價”將拉大二手房買賣差額,反而再次增加出售成本,得不償失。

3、協議延期辦理產權變更:這種避稅方式看上去有理有利,但其背后卻暗藏著巨大的法律風險,稍不留神,就有可能讓二手房買賣雙方落得一個 “貪小便宜吃大虧”的下場。

4、假贈予真買賣,暗箱操作:在新政策頒布后,不少業主通過“假贈予”偷逃個人所得稅和營業稅等。這是二手房買賣雙方為達到“避稅”目的,本無親友關系,私下交易后,卻以此名義經過公證將房產進行“贈予”。 

三、二手房交易常見購房陷阱  

1、陰陽合同陷阱:“陰陽合同”是指除了簽署一份實際成交價的合同之外,再簽一個低于實際交易價的假合同,將假合同作為申報納稅的依據,以達到減少交稅的目的。簽訂房屋買賣合同應當遵守國家政策法規有關規定,按照市場交易規則進行。

2、賣房者并非房主本人:二手房交易中,不僅有“假房主”,還有假房產證、假信息等。二手房交易中,經常出現房產證上的名字與賣房人不是同一個人的情況,因此購房者交出了定金并與賣房人簽了合同,如果買賣生變,追討定金也是費時費力的事。

3、中介合同有陷阱:大部分二手房都是通過中介來成交的,為了快速達成買賣協議好提取中介費,部分不法中介經常在合同上耍小聰明,蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時,最好把和中介有關的條款寫入合同中,同時還要注意合同中隱藏的陷阱。

4、中介扮買主吃差價:一些中介經紀人在找到價格較低的房源時,往往還不斷向房主壓價,如果房主急售,真的同意了這個較低的價格,店里其他經紀人就會扮作買房人與房主簽合同。然后通過委托公證等方式,再次加價將房子出售,賺取差價。

5、購房合約陷阱:買家在簽訂合同時,一定要檢查合同上有沒有不公正條款,一旦發現立即當面指出,檢查清楚前不要簽字。

四、二手房買賣過程中,賣房者如何規避風險  

1、選取品牌中介。

2、交鑰匙要謹慎。

3、不要輕易提前交房。

4、合同細節要講清。

5、私下交易要看清。

五、二手房買賣過程中買方需要注意的事項  

1、核實房主真實身份;

2、附屬設施最好在合同中約定;

3、維修基金要結清;

4、戶口遷出要慎約時間和責任;

5、前期費用要結清;

6、房款分兩次支付最安全;

7、約定違約償付時間。

凡事都有正反兩面,二手市場的大熱,給我們帶來便利的同時,也帶來一系列的問題,了解個人二手房買賣交易流程已經是必備的知識,當然,隨著時代的不斷變化和政策的不斷調整,是否會出現新的問題也未可知,當我們遇到自己不明確不知道的問題,及時向律師咨詢無疑是最佳也是最保險的解決方法。


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